L'année 2017 demeurera une date importante dans l'histoire des taxes locales; elle marque en effet le basculement d'un mode de calcul des valeurs locatives largement dépassé à un système qui a été voulu par le législateur à la fois plus simple et plus rationnel. Rappelons que la taxe foncière représente en France un produit fiscal d'environ 38 milliards d'euros, ce qui est loin d'être négligeable comparativement par exemple à l'Impôt sur le Revenu qui atteint 60 milliards.

 

Il convient tout d'abord de préciser que cette réforme ne concerne pas encore les locaux d'habitation et qu'il faut entendre par locaux professionnels tout ce qui n'appartient pas à cette première catégorie à savoir principalement les locaux commerciaux.
Enfin les locaux industriels sont tenus à l'écart de cette réforme, et restent évalués selon la méthode dite comptable.
En 2011, la révision, qui concerne 3,2 millions de locaux, n'est encore qu'un test à échelle réduite avant d'envisager la révision de l'ensemble des locaux.
La deuxième étape décisive fut l'envoi en 2013 à tous les propriétaires de locaux commerciaux de déclarations 6660 REV ; sur ces imprimés figurent notamment l'indication de la surface et le montant des loyers. C'est à partir de ces renseignements que l'administration va établir les nouvelles valeurs locatives.
Avec la réforme, le mécanisme de l'évaluation des locaux professionnels par comparaison est officiellement abandonné au profit de la mise en place d'une “grille tarifaire”. Face à la complexité sans cesse croissante du droit fiscal et de leurs nombreux amendements et jurisprudences, agir sur ces dépenses exige de d'avoir les plus hautes compétences.

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La valeur locative brute de chaque local est désormais déterminée à partir des notions décrites ci-après:

-1) un tarif au m² pondéré:

Selon l'article 34-3 de la loi de finances rectificative pour 2010 “ la valeur locative des propriétés bâties est obtenue par application d'un tarif par mètre carré déterminé conformément à la surface pondérée du local. L'article 34-IV précise que “les tarifs par mètre carré sont déterminés à partir des loyers constatés dans chaque secteur d'évaluation par catégorie de propriétés”. L'objectif est donc de reconnecter les valeurs locatives avec les loyers pratiqués réellement.

-2) la notion de catégorie de propriété:

Selon l'article 34-II: “les propriétés sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, les propriétés sont classées par catégories.”

Ainsi chaque local est rattaché à une catégorie. Le résultat est un ensemble de 39 tarifs pour chaque secteur.

Dix catégories sont créées:

-Magasins et lieux de vente (MAG)

-Bureaux et locaux divers (BUR)

-Locaux de dépôt ou stockage (DEP)

-Ateliers (ATE)

-Hôtels (HOT)

-Etablissements de spectacle sport et loisirs (SPE)

-Etablissements enseignement et assimilés (ENS)

-Cliniques et établissements du secteur sanitaire et social (CLI)

-Etablissements industriels non évalués selon la méthode comptable (IND)

-Autres établissements (EXC)

S'il n'est plus possible désormais de contester le tarif lui-même à l'intérieur d'une catégorie, le propriétaire a la possibilité de contester la catégorie choisie par les Services dès lors que cette catégorie ne correspond pas à l'activité réellement pratiquée dans les locaux.

Le propriétaire devra alors souscrire une déclaration REV rectificative qui pourra éventuellement donner lieu à un dégrèvement.

-3) La pondération des surfaces:

Ce mécanisme, bien que simplifié par la réforme, est maintenu dans le cadre de la révision.

Selon l'article 34-V “ la surface pondérée d'un local est obtenue à partir de la superficie de ses différentes parties, réduite, le cas échéant au moyen de coefficients fixés par décret pour tenir compte de leur utilisation et de leur caractéristique physiques respectives”

Désormais il n'existe plus que 3 coefficients possibles:

1 pour les parties principales (P1)

0,5 pour les éléments secondaires couverts (P2 et PK1)

0,2 pour les éléments secondaires non couverts (P3 et PK2)

Il convient de remarquer que la notion de partie secondaire est relativement floue et fera sans doute l'objet de précisions dans le futur.

-4) L'évaluation tient compte du secteur géographique d'implantation du local

L'article 34-IV-A prévoit: “il est constitué dans chaque département un ou plusieurs secteurs d'évaluation qui regroupent les communes qui dans le département présentent un marché locatif homogène”

Ainsi pour une même catégorie de locaux situés dans la même Commune le tarif peut être différent suivant le secteur de ces locaux.

-5) L'utilisation d'un coefficient de neutralisation:

Dans la taxe foncière globale, l'application d'un coefficient de neutralisation permet d'éviter l'augmentation de la part de la taxe foncière concernant les locaux professionnels part rapport aux parts de taxe foncière concernant les locaux industriels et d'habitation

Ce dispositif a pour objet d'une part d’éviter que, dans l’attente de la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation, les locaux professionnels ne subissent une trop forte hausse de leur valeur locative révisée brute et, d'autre part de garantir pour chaque collectivité le maintien de la part respective des locaux professionnels et des locaux d'habitation au sein de l'assiette des impôts locaux.

La proportion contributive des locaux professionnels avant et après révision sera ainsi maintenue à l'identique. Un coefficient de neutralisation est déterminé en 2017 pour chaque impôt (taxe foncière (TF), taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), cotisation foncière des entreprises (CFE) et taxe d'habitation (TH)) et pour chaque niveau de collectivité (communes, intercommunalités et départements). Il est appliqué sur la valeur locative révisée brute de chaque local. Ainsi, chaque local professionnel entrant dans le champ de la RVLLP dispose d'une valeur locative révisée neutralisée.

La révision s’effectue à produit constant pour les collectivités territoriales.

C'est la raison pour laquelle c'est la valeur locative neutralisée (valeur locative affectée d'un coefficient de neutralisation) et non la valeur locative brute qui sert de base au calcul de la base imposable à partir de 2017. A l'occasion des débats parlementaires qui ont accompagné la mise en place de la réforme certains députés se sont inquiétés des conséquences de ces modifications de calcul. La révision n'allait elle pas entraîner des variations non maitrisées des taxes foncières, à l'instar de ce qui s'était produit lors du passage de la taxe professionnelle à la CET (CFE et CVAE).

Il a donc été décidé la mise en œuvre de mécanismes dits atténuateurs au risque d'apporter une certaine complexité et surtout un manque de transparence à une réforme qui se voulait au départ de simplification.

 

DESCRIPTION DES MECANISMES ATTENUATEURS:

 

La mise en œuvre de la RVLLP s’accompagne de deux dispositifs destinés à rendre soutenable la réforme, le premier portant sur la valeur locative révisée et le deuxième s'appliquant à la cotisation de taxe foncière ou de cotisation foncière des entreprises.

 

A) LE PLANCHONNEMENT:

·        le dispositif de « planchonnement » a pour objet de limiter, pour chaque local professionnels, les variations de valeur locative (tant à la hausse qu’à la baisse), sans pour autant les éliminer, en diminuant de moitié l’écart entre l’ancienne valeur locative et la nouvelle valeur locative révisée neutralisée.

L'article 17 Titre III du Projet de loi de finances rectificative pour 2017 définit la règle du « planchonnement » comme la différence entre la valeur locative non révisée (VL 70) et la valeur locative révisée, majorée ou minorée de la moitié de cette différence ; le planchonnement, que l'on peut résumer par la formule :

P = (VL 70 non révisée – VL révisée neutralisée) : 2,

P peut donc être négatif ou positif suivant les cas.

L'article 17 Titre III précise que « le présent III (planchonnement) n'est pas applicable aux locaux concernés par l'application de l'article 1406 du CGI, sauf si le changement de consistance concerne moins de 10% de la surface de ces locaux ».

Rappelons que l'article 1406 dispose que « les constructions nouvelles, les changements de consistance, d'utilisation ou d'affectation sont portés à la connaissance de l'administration par le propriétaire dans les 90 jours de leur réalisation définitive »

L'article 1406 du CGI enjoint donc les propriétaires à déclarer toutes les modifications des propriétés bâties, que ce soit affectation, utilisation, ou consistance.

Cette disposition qui peut paraître anodine avait cependant suscité de nombreux débats, certains parlementaires craignant un effet d'aubaine ; il suffit en effet d'effectuer des travaux mineurs pour supprimer le dispositif de planchonnement ce qui peut entraîner dans certains cas une diminution de la taxe. C'est pourquoi il a été précisé que les travaux doivent être supérieurs à 10% de la surface.

Une autre question reste pour le moment en suspend en l'absence de jurisprudence:

Les changements de consistance peuvent-ils s'appliquer à différentes situations y compris à des changements dont l'origine consisterait en une erreur déclarative. Il convient d'ailleurs de remarquer qu'à la page 4 des déclarations 6660 REV éditées en 2013 pour préparer la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, il est expressément mentionné le terme « consistance du local» pour déterminer la surface pondérée des locaux.

Il semble que l'administration s'en tienne pour l'instant à une interprétation restrictive en invoquant uniquement des changements « physiques » c'est-à dire dans les faits des travaux.

Ceci a des conséquences importantes puisqu'en cas d'erreurs déclaratives, les dégrèvements correspondants sont fortement diminués par ces mécanisme atténuateurs.

De même qu'en-est-il en cas de changement d'activité dans un local dans la mesure où ce changement peut entraîner un changement de catégorie: ce changement de catégorie entraînera-il la disparition du mécanisme de planchonnement et de lissage?

 

B) LE LISSAGE:

 

Le dispositif de lissage a pour objet d'introduire une progressivité dans les effets de la réforme en lissant dans le temps (sur 10 ans) l'augmentation ou la baisse de cotisation induite par la nouvelle valeur locative révisée. Un montant de lissage est calculé en 2017 et sera appliqué (à la hausse ou à la baisse) sur la cotisation de chaque local professionnel pendant une durée de 10 ans, c'est à dire jusqu’en 2026. Ce montant sera affiché sur les avis de taxe foncière et de cotisation foncière des entreprises.

Le lissage peut être résumé par la formule suivante:                                                                               

L = (cotisation révisée neutralisée planchonnée – cotisation base avant révision) : 10.              

L'objectif est donc à travers ces mécanismes d'atténuer les éventuelles variations de valeurs locatives entre 2016 et les années suivantes, induites par l'effet de la réforme.

Notons que la même ambiguïté est présente dans le dispositif de lissage en cas d'erreur dans le nouveau calcul de la valeur locative révisée. Autrement dit le lissage s'applique-t-il aux éventuels dégrèvements induits par les modifications déclaratives ?

Ainsi, en pratique, dans l'hypothèse où ces 2 dispositifs seraient maintenus dans tous les cas, les dégrèvements potentiels ne seront effectifs qu'à la condition que l'anomalie constatée soit également présente avant 2017, ce qui entraînera un nouveau calcul de la valeur locative de référence 70 pour le calcul du planchonnement.

Dans le cas contraire ces dégrèvements seront sensiblement atténués par l'effet du planchonnement avant d'être étalés sur 10 ans par le dispositif de lissage.

Il est probable qu'au fil des années et des contentieux qui se présenteront, la doctrine administrative fasse l'objet de modifications sur ce sujet.

En conclusion force est de constater que cette révision des valeurs locatives, certes nécessaire, s'accompagne également d'un manque de clarté et de transparence s'agissant des paramètres et des mécanismes pour le moins complexes mis en place depuis 2017